不動産会社の仕事はやることいっぱい!私が思う家を売る方法

不動産の取引を行う|際、仲介する不動産業者は必ず物件の調査を行います。でも、宅建業法をよく見てみますと、調査義務については何も明確な規定がありません。説明をする義務は課しているのですが、調査をする義務はないのです。
では、調査はしなくともいいか? と言うとそうではなく、説明する以上、プロとして調査するのが当然と解釈するようです。

このように調査に明確な決まりがないことで、どこからどこまで調査をしたらいいかわかりづらくなっています。そのため私たち自身で調査の基準をつくらなければなりません。
ですが、全くの白紙から調査基準をつくるのは大変です。そこで、裁判所の判例を見てどこまで調査すれば、「宅建業者としての責任を果たしたか」「後日問題とならないのか」という2つの視点から基準をつくることになります。
宅建業法では宅建業者の調査義務に関しては次のように判断していることがわかります。

1)誰でも見たり、聞いたり、調べればわかることは調査する必要がある(消費者が見てもわかるようなことは、調査して説明しなければならない)
2)高い専門性が必要なことまで調査する必要はなくかつ責任も負わないが注意を促すことは必要であるまた、宅建業者の責任については次のように規定されています。
3)依頼者がそれを知らないと不利益を被ることは伝えなければ責任が問われる
4)調べられる範囲内で調べていれば責任は生じない

個別では違う判断をされる場合もありますが、大きな流れとしては上記の考えがあるようです。私たちはこの判断をベースに、調査基準と範囲を決めていくことになります。

専門家に任すことを決めておく

気になるのは「高い専門性が必要なことまで調査する必要はない」という箇所です。高い專門性とは、地盤調査や耐震診折などに必要な特別な知識や資格、機材のことをさすようです。
でも、これらについては全く無視して構わないかというとそうでもなく、目で見てわかるような建物の傾きがある場合は依頼者に「注意が必要ですよ」と告げる必要があります。
その上で「専門的なことは責任が取れないので、もし取引に重要だとお考えなら、専門家をご紹介しますので専門調査の依頼をしましょう」と伝えておきます。
素人から見れば、不動産のことなら何でも知っていると思われるのが不動産業者です。そのため、場合によっては、たとえば土地家屋調査士など専門家への相談が必要となることも伝えておきましょう。そうしないと後日無用なトラブルを招くことにもなりかねません。

不利益に当たるのかどうかを見極める

依頼者の目的によって不利益になることとならないことがあります。たとえば、古家を解体して新築を建てるのを目的としているのであれば、古家がどういう状態であっても問題ありません。解体をして新築物件を建てるのですから、依頼者の不利益にはならず責任は問われないということです。
一方、古家をそのままの状態で住む場合は、建物の現況が大きなポイントになるでしょう。
このように依頼者の目的によって調査範囲は変わってきます。

最善を尽くしたのかを自問自答する

また、調べられる範囲内で訓査しておけば責任は生じないというのも重要です。特に不動産の場合は所有者しか知りえないことが多くあるため、所有者が話をしてくれなかった事柄については、調査をするにも限りがあります。

そういった場合には、「所有者からの聞き取りで、ここまではわかりました」「所有者以外にも調査をしましたが、問題ないようです」と依頼者に現状をそのまま伝えれば責任は生じないと考えて良いで。「調査に最善を尽くしたのか」と、常に自問自答するよう心回がけてください。

家を売る場合は調査の定義づけが大事

不動産の調査とは、不動産がどのようなものなのかを誰にでもわかりやすくすることです。
見ただけでわかるのはほんの一部分で、権利関係や法律関係などを調べてみなければ本当の姿が理解できないからです。
そのことを依頼者もよくわかっています。
一方で、依頼者が不動産業者に求めているのは、不動産の「目に見えないもの」「気づかないもの」「見てもわからないもの」という3つの障壁によって目的が達せられず、不利益を被らないようにすることなのです。
したがって、不動産業者は「目に見えないこと」「気づかないこと」「隠れていること」についても明らかにしなければならないということです。ここまで述べてきたことをベースにこの3点を留意して、各個人で不動産の調査を定義づけして、「何を調査すべきか」範囲を決めていきましょう。

参考:家を売る時に相場より高く売る方法 | 我が家の売却体験レポート

引越しの業者選びで見積もりを依頼する際の注意点とは?

引越しの際に荷造りと同時に行うべきことは引っ越し業者を選ぶことです。では、どうすれば少しでも安く引越しを行うことができるのでしょうか。見積もりを依頼するときにはどのような点に注意するべきなのでしょうか。今日はこうした点を記します。

まず業者に見積もりを依頼するときにどのような点に注意するべきなのでしょうか。最初に注意するべきポイントは必ず複数の業者に依頼するということです。なぜ複数の業者に依頼するべきなのでしょうか。それは引っ越し料金というのは業者によってかなり差が出るからです。というのは、その日のトラックの状況などは各業者によって違いますので、複数の業者から価格を聞いておくことによって一番安く手ごろな業者を見つけ出すことができます。

次に注意するべきことは何でしょうか。それは依頼するタイミングです。当たり前ですが、ギリギリになってから依頼するとすでにトラックが空いてなかったりするため、料金が割高になってしまいがちです。それで、できるだけ早めに依頼するようにしましょう。早ければ早いほど自分の希望に合ったトラック、一番コスパの良いトラックや人員で引っ越しを行うことができます。つまり、それだけ引っ越し料金も安く抑えることができるのです。

次に注意するべきことは、焦って契約しないということです。業者によっては営業マンがその場で契約しないとトラックがすぐに埋まってしまうなどと契約をせかしてくる場合があります。しかし、焦って契約すると結局はもっと安くて良い業者があとから見つかったりするものです。それで、焦って契約しないようにしましょう。1日か2日ほど、ゆっくりと時間をとってどこの業者が一番安く、サービスが良いかを比較検討するようにしましょう。

このように引っ越し業者を選ぶ際にはいくつかこちらで注意するべきことがあります。ぜひ、上記の件を参考にしてこれから引越し費用が安い業者選びを行ってください。引っ越し業者は引っ越しの良し悪しを決めるものです。慎重に決めましょう。

1ldkを2ldkと誤記して入居者をだます不動産

下の図が問題の、Dさん夫妻が住む物件図面である。何も問題はなさそうに見えるのだが、この物件図面の記載には、あきらかな間違いがある。それは間取りだ。
2LDK
よく見ると、6畳の部屋には窓がない。法律では採光換気に必要な窓がない部屋は、居室として取り扱うことはできないことになっている。この6畳の部屋を正しい表記に直すならば「納戸」である。

部屋の正しい間取りは「1LDK+納戸。それを不動産屋が偽って「2LDK」と表示しているのだ。そのほうが物件としての人気が高いからである。じつはこれ、不動産屋がよく使うトリックのひとつである。

一般の人は間取りは気にするものの、その詳しい定義は知らない。それをいいことに、法的には居室として数えられないにもかかわらず、スペースの配分だけで、ひと部屋多めにごまかした表示がなされている物件は少なくないのである。
実際、ふたつの居室を希望する借主が見たときに「1LDK+納一Eと「2LDK」とでは、前者はいかにも使いにくそうな印象である。「納戸」の使い方が制限されるからだ。それが2LDKと言われただけで、まったく間取りは変わらなくても、使い勝手がよさそうなイメージを与えることができる。

情報誌などの区分でも、反響に差が出てくるからこそ、不動産屋が偽ってしまうのだ。しかし、これはあきらかにルール違反である。こんなトリックに引っかからないためにも、物件図面を見るときは、まず各部屋の窓の有無を確認することが重要である。

食事できないダイニングキッチンも少なくない

これ以外にも偽りの表示は、横行している。
たとえば、DK(ダイニング・キッチン)は、「その部屋が食事室兼台所として使用するために必要な広さ・機能を有している」という意味である。ところが、世の中に出回っている物件の中には、食事室として使うには不十分な部屋もDKと記載されているのを数多く目にする。
LDK(リビング・ダイニング・キッチン)は、その部屋が「居間、食事室兼台所として使用するために必要な広さ・機能を有している」という場合に使用しなければならない。しかし、居間として使うにはあまりに狭い部屋がLDKと記載されていることも多いのだ。DKやLDKの表示には面積の厳密な規定などがないことも手伝って、こうしたトリックがはびこってしまう。

は余談になるが、たとえば図の物件がペット可賃貸物件だった場合、窓のない部屋をペット專用の部屋にすることは避けたほうがよい。

ペットと暮らす場合は、部屋の換気は大切だ。ところが、窓がなければ十分な自然換気もできない。臭いがこもったり、衛生面にも問題がある。退去時のことを考えても、臭いがきつく染み込んでいるような場合は、高額のクリーニング費用を請求されることもある。ペットを飼う部屋は、窓がある部屋でなければならない。

「手付金」と「申込金」のちがい

「手付金」と「申込金」についてクリアにしていきましょう。

これらは、物件を仮押さえしてもらうために不動産屋さんに預けるお金で、あくまでも一時的に預けるものです。

手付金」と「申込金」は、「仮押さえしてもらうために支払う」という意味こそ同じですが、その性格はちがいます。もしキャンセルした場合、「申込金」なら戻ってきますが、契約と同時に支払った「手付金」は戻ってこない場合がほとんどです。
「私は、まかりまちがってもキャンセルなどしない」と言いきれるのなら、どちらでもかまわないですが、やはり急いで行った判断は、色々とミスが多いものです。

さて、「申込金」はただ相手に預けただけのお金です。預ける前も、預けた後もあなたのお金で、契約が成立した場合は、そのお金を全額、賃料にあてることができます。また、キャンした場合(賃貸借契約を結ぶ前に限ります)は、全額が自分の元に戻ってきます。

では「手付金」の場合はどうでしょうか。手付金では、契約時の内金として理解されます。

よって、一般的には、「手数料」の一部として差し引かれたり、契約を解除した時は、「手付け流れ」という名目で全額没収されたりすることがあります。

申込金や手付金について、法律ではそのあたりをどう書いているのか確認してみると、実は契約前のお金のやり取り自体が宅建業法違反となっています。しかし、契約と同時に受領され手付金は、契約時金として法的には問題ありません。

不毛なトラブルを避けるためには、契約書を交わすまで、お金のやりとりはなるべくしないほうが望ましいといえるでしょう。もしも仮に「申込金」が返還されないなどのトラブルになった場合は、各都道府県に必ずある不動産業者とのトラブル・苦情の相談窓口にかけあってみ

家を不動産で契約するときの注意

物件が気に入り、いよいよ、あとは契約書締結(賃貸借契約)ということになります。

念のため、契約書にはなにが書かれているのかを確認しておきましょう。なかでも注意したいのは、賃料と支払い日、禁止事項の2つです。
まずは賃料です。基本は期日までに支払う。それだけです。

賃料は前払いなので、前月末まで(9月分の賃料なら8月別日まで)に振り込むよう設定されています。遅れると損害料を取られることがありますので、給料日が弧日の人は、翌日まで許容してもらうなどの交渉をしてみましょう。やむを得ず遅延して損害料を取られるのは損な話です。金銭的にも、あなたの信用問題としても。

禁止事項については「違反するとトラブルの元となる」ことを覚えておきましょう。ですのでこの項目は特に注意が必要です。

契約がすんだら引き返せない

物件の条件に納得し、契約内容について確認したら、晴れて賃貸生活のスタート。あとは捺印して契約成立となります。

いいかえれば、申込みの段階では、引き返すことができますが、契約してしまうと引き返せません。申し込むことと、契約することのちがいを金銭面から考えてみましょう。
まずは「申込金」についてです。
申込金が必ず戻ってくるというのは、契約前の話です。たとえば、申込金を預け、最終的な決断を迷っていたとします。これは申込みの段階です。
しかし契約書に捺印をしたら、そこから先は契約後です。「やっぱりキャンセルしたとといっても契約は成立していますので、申し込み金が充当された手数料・礼金などは返却されません。

それだけではありません。契約書には「解約の予告を知日前までにおこなう」条項がありますので、初月分の賃料を支払うことになります。賃料の1割を申込金としたのであれば残り9割を支払い、申込金を預けていなかったのであれば全額を支払うことになります。賃料8万円の物件なら8万円が戻ってきません。ちなみに支払いを拒否した場合は、連帯保証人に支払い義務が生じます。

契約後に、初月分の賃料や礼金・敷金などがすべて戻ってくるのは、大家さんもしくは不動産屋さんの事情でキャンセルの申し出があった場合のみです。しかし、これは、ほとんどあまりあり得ないケースといっていいでしょう。