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不動産会社の仕事はやることいっぱい!私が思う家を売る方法

不動産の取引を行う|際、仲介する不動産業者は必ず物件の調査を行います。でも、宅建業法をよく見てみますと、調査義務については何も明確な規定がありません。説明をする義務は課しているのですが、調査をする義務はないのです。
では、調査はしなくともいいか? と言うとそうではなく、説明する以上、プロとして調査するのが当然と解釈するようです。

このように調査に明確な決まりがないことで、どこからどこまで調査をしたらいいかわかりづらくなっています。そのため私たち自身で調査の基準をつくらなければなりません。
ですが、全くの白紙から調査基準をつくるのは大変です。そこで、裁判所の判例を見てどこまで調査すれば、「宅建業者としての責任を果たしたか」「後日問題とならないのか」という2つの視点から基準をつくることになります。
宅建業法では宅建業者の調査義務に関しては次のように判断していることがわかります。

1)誰でも見たり、聞いたり、調べればわかることは調査する必要がある(消費者が見てもわかるようなことは、調査して説明しなければならない)
2)高い専門性が必要なことまで調査する必要はなくかつ責任も負わないが注意を促すことは必要であるまた、宅建業者の責任については次のように規定されています。
3)依頼者がそれを知らないと不利益を被ることは伝えなければ責任が問われる
4)調べられる範囲内で調べていれば責任は生じない

個別では違う判断をされる場合もありますが、大きな流れとしては上記の考えがあるようです。私たちはこの判断をベースに、調査基準と範囲を決めていくことになります。

専門家に任すことを決めておく

気になるのは「高い専門性が必要なことまで調査する必要はない」という箇所です。高い專門性とは、地盤調査や耐震診折などに必要な特別な知識や資格、機材のことをさすようです。
でも、これらについては全く無視して構わないかというとそうでもなく、目で見てわかるような建物の傾きがある場合は依頼者に「注意が必要ですよ」と告げる必要があります。
その上で「専門的なことは責任が取れないので、もし取引に重要だとお考えなら、専門家をご紹介しますので専門調査の依頼をしましょう」と伝えておきます。
素人から見れば、不動産のことなら何でも知っていると思われるのが不動産業者です。そのため、場合によっては、たとえば土地家屋調査士など専門家への相談が必要となることも伝えておきましょう。そうしないと後日無用なトラブルを招くことにもなりかねません。

不利益に当たるのかどうかを見極める

依頼者の目的によって不利益になることとならないことがあります。たとえば、古家を解体して新築を建てるのを目的としているのであれば、古家がどういう状態であっても問題ありません。解体をして新築物件を建てるのですから、依頼者の不利益にはならず責任は問われないということです。
一方、古家をそのままの状態で住む場合は、建物の現況が大きなポイントになるでしょう。
このように依頼者の目的によって調査範囲は変わってきます。

最善を尽くしたのかを自問自答する

また、調べられる範囲内で訓査しておけば責任は生じないというのも重要です。特に不動産の場合は所有者しか知りえないことが多くあるため、所有者が話をしてくれなかった事柄については、調査をするにも限りがあります。

そういった場合には、「所有者からの聞き取りで、ここまではわかりました」「所有者以外にも調査をしましたが、問題ないようです」と依頼者に現状をそのまま伝えれば責任は生じないと考えて良いで。「調査に最善を尽くしたのか」と、常に自問自答するよう心回がけてください。

家を売る場合は調査の定義づけが大事

不動産の調査とは、不動産がどのようなものなのかを誰にでもわかりやすくすることです。
見ただけでわかるのはほんの一部分で、権利関係や法律関係などを調べてみなければ本当の姿が理解できないからです。
そのことを依頼者もよくわかっています。
一方で、依頼者が不動産業者に求めているのは、不動産の「目に見えないもの」「気づかないもの」「見てもわからないもの」という3つの障壁によって目的が達せられず、不利益を被らないようにすることなのです。
したがって、不動産業者は「目に見えないこと」「気づかないこと」「隠れていること」についても明らかにしなければならないということです。ここまで述べてきたことをベースにこの3点を留意して、各個人で不動産の調査を定義づけして、「何を調査すべきか」範囲を決めていきましょう。